Les politiques visant à faire baisser les prix de l'immobiliers en Chine soulèvent des interrogations quant à l'avenir du marché immobilier.

Lan Xinzhen

Les effets de la série de politiques destinées à stabiliser le marché immobilier commencent à se faire sentir : les prix de l'immobilier, qui s'étaient envolés, ont repris une progression plus tranquille. Les politiques, qui ont été introduites en avril, s'appliquent aux transactions de terrains et immobilières, à l'imposition et aux prêts bancaires.

« Les ventes immobilières ont baissé, les prix ont stagné et nous espérons que le marché immobilier connaîtra de nouvelles vagues d'ajustements dans les trois prochains mois, afin de faire baisser les prix », a dit Xu Shaoshi, le Ministre chinois du Territoire et des Ressources, le 4 juillet lors d'une réunion de responsables des bureaux du territoire et des ressources à Dalian.

Mais les acheteurs potentiels restent passifs, ils surveillent, attendent que la sitation se débloque, et surtout, espèrent une baisse des prix pour s'emparer du marché immobilier chinois.

Le marché immobilier dans l'impasse

Les habitants de Beijing, Shanghai ainsi que d'autres villes chinoises ont vu les prix de l'immobilier s'envoler durant les deux dernières années. L'offre de logements neufs a également augmenté. À Beijing uniquement, 21 projets de logements ont été lancés en juin, parmi lesquels 9 étaient des projets totalement nouveaux qui n'étaient pas associés à d'autres plans de logements. Cela constitue la plus importante proposition de nouveaux projets à Beijing après que le gouvernement central a commencé à prendre des mesures afin d'apaiser le marché cette année.

D'après les statistiques du site internet de l'administration des transactions immobilières de Beijing, 4 241 appartements ont été vendus en juin, pour une superficie totale de 415 000 m², soit une baisse de 24,9% pour le nombre d'appartements et de 20,4% en superficie, par rapport au mois précédent.

Mais les prix des logements, eux, n'ont pas encore connu de baisse significative. À Beijing, les appartements ont été vendus à un prix moyen de 18 000 yuans (2 635,40 dollars) par mètre carré durant la première quinzaine du mois de juin, révélant une hausse de 7,5% par rapport au mois de mai, selon l'agence de courtage immobilier Yahao basée à Beijing.

Les statistiques dévoilées le 2 juillet par le site de l'industrie du logement en Chine, sofang.com, indiquent que le prix moyen des logements vendus en juin a augmenté dans 32 villes sur 52 par rapport à mai, et reculé légèrement dans seulement 19 villes.

« Le nombre de transactions immobilières effectuées a diminué alors que les prix de l'immobilier n'ont quasiment pas bougé », a dit Ren Qixin, directeur-adjoint de Yahao. « Cela montre que les acheteurs et les vendeurs continuent patiemment d'attendre d'autres évolutions. »

Pour aider la Chine à sortir de l'impasse, deux possibilités sont envisageables : soit les promoteurs immobiliers font baisser les prix à un niveau raisonnsable, soit le gouvernement annule les mesures administratives visant à limiter les achats immobiliers spéculatifs, a affirmé Ren. Mais aucun de ces deux scénarios ne devrait être mis en pratique dans un futur proche.

« Les promoteurs immobiliers ont assez de réserves pour résister à une baisse des ventes et ne vont pas précipitamment casser les prix. De son côté, le gouvernement va poursuivre ses politiques actuelles de régulation du marché immobilier afin de parvenir à une certaine stabilité », a déclaré Ren. « Des ventes immobilières médiocres : voilà ce qui constituera la principale caractéristique du marché immobilier sur le court terme. »

Des mesures strictes

Les mesures destinées à réguler les achats immobiliers spéculatifs se sont révélées efficaces, particulièrement dans l'achat et la vente de terrains, où les investissements spéculatifs sont en recul.

Mais le ministère du Territoire et des Ressources ne va pas assouplir la régulation et la supervision de l'utilisation et des ventes de terrains pour autant, a dit Xu.

Le ministère travaille actuellement sur l'identification et l'aménagement des terrains non utilisés afin d'améliorer la surveillance des terrains disponibles et des terrains utilisés à des fins immobilières, a dit Xu.

Durant le second semestre de cette année, le ministère régulera activement le marché immobilier et garantira la disponibilité de terrains destinés à des projets de logements sociaux.

La gestion et la régulation des terrains destinés à des projets immobiliers sont et resteront une priorité pour le ministère, a déclaré Xu.

« Il ne sera pas permis aux autorités locales responsables de la terre et des ressources de se relâcher. Elles devront montrer aux habitants la détermination et la confiance du gouvernement dans l'endiguement de la flambée des prix et l'amélioration des conditions de vie des habitants », a dit le ministère au Quotidien du peuple le 21 juin.

Mais étant donné que l'industrie immobilière contribue fortement à l'activité des économies locales, certains gouvernement locaux hésitent à réguler le marché immobilier, ne voulant pas sacrifier une croissance stable du PIB.

D'autre part, de nombreux observateurs du marché considèrent que les récentes déclarations du ministère du Territoire et des Ressources et du ministère du Logement et de la Construction urbaine et rurale orientent vers une seconde vague de régulations plus tard cette année.

Les deux ministères affirment que le gouvernement ne faiblira pas dans ses efforts de stabilisation du marché immobilier, malgré les spéculations qui suggèrent que le gouvernement pourrait assouplir ses mesures et débloquer l'impasse dans laquelle se trouvent les promoteurs et acheteurs immobiliers, a dit Chen Guoqiang, vice-président de China Real Estate Society.

Une chute des prix inévitable

Ren Zhiqiang, président de la société Huayuan Property et magnat de l'immobilier assez franc, a engrangé d'immenses bénéfices grâce à l'augmentation des prix des logements ces dernière années. Aujourd'hui, il estime que la baisse des prix n'est qu'une simple question de temps.

« En réponse aux mesures strictes du gouvernement, la diminution des prix deviendra une caractéristique majeure du marché immobilier cette année », a-t-il déclaré.

Le marché immobilier est devenu bipolaire, a-t-il ajouté. Dans les villes de premier plan, où les prix sont déjà excessivement élevés, les prix des logements ont montré des signes de volatilité et les stocks ont augmenté. Mais dans certaines villes de deuxième plan et toutes celles de troisième et quatrième plans, où les prix initialement bas possédaient une large marge de progression, les prix sont en train d'augmenter rapidement, avec l'augmentation de la demande, a déclaré Ren.

Steven Chen, directeur exécutif de National real estate manager alliance, prévoit une baisse significative des prix au second semestre de cette année.

Mais un revirement de dernière minute de la part du gouvernement central à propos des régulations du marché immobilier est tout sauf impossible. Il prévoit d'implanter des mesures spécifiques qui porteront un coup violent aux prix de l'immobilier au cours du second semestre, a dit Chen.

Une taxe sur la valeur ajoutée pour les terrains et des sanctions plus lourdes pour la rétention de terrains pourraient faire augmenter l'offre au second semestre, a-t-il dit.

L'offre de logements augmentera également lorsque les projets de logements qui avaient été mis de côtés par les agents immobiliers, qui attendaient que les prix augmentent, seront mis à disposition du public.

Prévisions

Alors que les experts s'accordent sur le fait qu'une baisse des prix aura lieu d'ici la fin de l'année, une question reste sans réponse : dans quelle mesure vont-ils baisser ?

« C'est difficile à prévoir, car les prix baisseront à des degrés divers dans les différentes villes », a dit Xu.

La partie la plus délicate du problème, a dit Ren Zhiqiang, est qu'aucun promoteur immobilier ne sait comment faire baisser les prix, ni quelle baisse serait appropriée.

Chen a prévenu qu'il était possible que les prix des logements remontent en raison des taux d'intérêts bas et de l'inflation. La banque centrale a repoussé plusieurs fois l'augmention des taux d'intérêts et n'a rien fait pour réguler les attentes inflationnistes grandissantes. Cela a amplifié les espoirs d'augmentation du prix des actifs de la part des investisseurs et a rendu les promoteurs immobiliers ainsi que les investisseurs spéculatifs réticents à l'idée de proposer des prix plus bas, a dit Chen.

Les effets de certaines mesures de régulation ont été contrebalancés par le fait que les prix des actifs ont été propulsés par les attentes inflationnistes et les taux d'intérêts bas qui aideront les prix à rebondir, a déclaré Chen.

Beijing Information