Malgré de nombreuses mesures, considérées comme décisives et efficaces, prises par le gouvernement central pour limiter l'envolée des prix de l'immobilier, le marché intérieur chinois en surchauffe ne montre que peu de signe d'assagissement.

Partout les promoteurs immobiliers sont en concurrence pour battre le record du prix aux enchères le plus élevé pour l'acquisition d'un terrain. Ces dernier temps, les « rois de la terre », expression qui fait référence à des terrains acquis après des records d'enchères, se sont multipliés.

De plus, la folie de l'achat des terrains se répand des villes les plus importantes, la plupart situées sur la côte, aux villes moyennes et petites.

La population est perplexe.

D'un côté, les autorités ne ménagent pas leurs efforts pour freiner la flambée des prix. La population, qui fait confiance au gouvernement, avait l'espoir qu'il ferait baisser les prix d'un seul coup. Le Premier ministre Wen Jiabao a exprimé à plusieurs reprises sa détermination à réaliser cet objectif. D'un autre côté, les promoteurs n'ont jamais montré la moindre volonté de céder. En hissant les prix au plus haut, ils protestent contre les responsables dont ils dépendent.

En conséquence, plus les gens attendent, plus les prix sont élevés. La population, frustrée, commence même à douter que les autorités possèdent de conséquentes marges de manœuvre et se rue pour acheter avant une nouvelle augmentation de prix. Ceci constitue un cercle vicieux qui rend le contrôle des prix encore moins aisé.

Le Quotidien du Peuple a dénoncé le « tudi caizheng », ou « recettes foncières », qui désigne les taxes et les frais que les gouvernements locaux prélèvent sur les promoteurs et les autres utilisateurs des terrains.

Tout le monde ou presque sait que le « tudi caizheng » est au moins en partie responsable de la bulle en cours.

Les données nationales montrent qu'entre 2001 et 2003 le total des recettes liés aux ventes de terrains ont atteint 910 milliards de yuan (103 milliards d'euro), comptant pour 35 pour cent des recettes fiscales totales. Les chiffres de 2009 ont atteint 1.500 milliards de yuan, soit 46 pour cent du total.

Les chiffres de cette année devraient dépasser les 2.000 milliards de yuan, un nombre astronomique.

Dans le détail, les recettes foncières combinées de Beijing, Tianjin et Shanghai – dont les prix de l'immobilier font partie des plus élevés du pays – devraient atteindre 400 milliards de yuan, soit 20 pour cent de la prévision nationale totale de 2.000 milliards de yuan. En comparaison, le PIB combiné de ces trois villes ne représentent que 11 pour cent du total national.

De nombreuses autres villes et comtés à court d'argent vivent en pratique de la vente de terrains.

Depuis les années 90, l'urbanisation et l'industrialisation de la Chine a été dominée par les gouvernements locaux et a été marquée par une importante urbanisation.

L'adoption du « régime de partage des recettes » en 1994 a fortement incité les gouvernements à vendre autant de terrains que possible à un prix élevé.

Même si ce modèle ingénieux à stimulé le développement économique, il est aussi à l'origine des risques.

Les terres agricoles disparaissant autour des villes, les légumes et les autres denrées alimentaires sont plus chères. Les conflits, souvent violents et parfois tragiques, sont de plus en plus nombreux entre les équipes de démolition et les propriétaires des habitations.

Le « tudi caizheng » est considéré maintenant comme insoutenable. Une réforme est réclamée.

La question délicate maintenant est de savoir comment les insatiables officiels et promoteurs, qui sont habituellement de mèche pour augmenter le prix des terrains, peuvent cesser ces activités lucratives.

Si cette folie se poursuit, tout les terrains seront vendus un jour, mettant fin à la croissance générée par l'immobilier de la plupart des villes.

Même si d'importante craintes sur l'augmentation des risques existent, très peu pensent sérieusement que la bulle est sur le point d'éclater, comme cela a eu lieu au Japon, en Irlande et maintenant en Espagne.

La dernière expression à la mode est « demande rigide » pour les habitations. Elle signifie que la demande est sans fin grâce à l'immense population et à l'économie florissante.

Il semble y avoir un « mythe chinois ». Est-ce bien vrai?

Une étude de la bulle immobilière japonaise pourrait être utile.

À l'apogée de la prospérité du Japon, la valeur des terrains de Tokyo uniquement dépassait celle des États-Unis. Les hommes d'affaires importants pensaient à acheter l'Amérique. L'histoire en a décidé autrement.

En me promenant dans les nouvelles résidences près de chez moi, à Shenzhen, je me suis rendu compte que 80 pour cent de ces habitations étaient toujours inoccupées un an après la fin des travaux. Le même phénomène existe aussi à Beijing.

Les prix ont rendu l'accession à la propriété impossible pour la plupart des acheteurs potentiels. Je pense donc que l'explosion de la bulle immobilière n'est qu'une question de temps.

Quand une corde est tendue au delà de ses limites, elle cède. C'est du bon sens.

(L'auteur est professeur particulier d'anglais et travailleur indépendant à Shenzhen, dans la province du Guangdong.)