La réduction des prix de certains biens immobiliers et les plans de relance gouvernementaux destinés à dynamiser le marché du logement ont entraîné la reprise de ce dernier. Néanmoins après l'effondrement de la demande rigide tout au long de l'année précédente, une forte pression causée par l'offre excédentaire entraînera un éventuel glissement continu du volume des affaires.

Un bon signe : le retour au pic d'achats de 2007

Le grand espoir de la Commission du Logement et de la Construction Urbaine et Rurale de Beijing quant au marché immobilier s'est concrétisé en l'espace d'un mois.

Dans une réunion organisée après la Fête du Printemps par l'autorité compétente précitée, les dirigeants de plusieurs dizaines de sociétés immobilières ont été exhortées à participer à une opération conjointe de communication : « revigorer la consommation immobilière avec la chaleur printanière » . Cette action a visé à rationaliser le prix des logements et redresser le marché qui avait affronté un rude hiver l'année dernière.

Avant que les promoteurs ne passent à l'action, des augmentations successives du volume des affaires avaient été observées pendant plusieurs semaines. A Beijing, le chiffre des ventes du mois de février qui a dépassé 20 000, a doublé celui de janvier. Néanmoins, nous ne sommes pas au bout de nos surprises car en mars, celui-ci a atteint 36 774, soit une hausse de 80 % par rapport à février. Certains quartiers ont même commencé à revoir leurs prix à la hausse, une chose toujours stressante pour les consommateurs.

Il semble que le marché immobilier a rejoint le sommet de 2007 en l'espace d'une nuit. Malgré le fossé qui sépare les diverses régions, , toutes les villes de premier rang ont enregistré, à l'instar de Beijing, une hausse considérable de volume des affaires lors du premier trimestre de 2009. Les transactions des trois métropoles que sont Beijing, Shanghai et Shenzhen ont doublé par rapport à la même période de 2008.

Parallèlement, les appartements d'occasion sont également demandés. Selon les statistiques officielles, 36 000 logements de seconde main ont été vendus à Beijing au cours des trois premiers mois de l'année, soit le double de l'année dernière.

Le prix immobilier reste le premier critère

La quasi-totalité des sondés est persuadée que le marché immobilier chinois ne parviendra pas à rejoindre son âge d'or en 2007. A ce moment-là, peu importe l'emplacement, le prix et la qualité, la population se ruait littéralement à peine un nouveau produit était-il lancé. Avec la reprise actuelle, certains logements ont rapidement trouvé preneur. Néanmoins, ce phénomène n'est pas réjouissant aux yeux de tous : à Beijing, un cinquième des habitations mises en ventes prirent la poussière au mois de mars.

Tous les lots de logements convoités présentent une similitude : un haut rapport qualité-prix. « Que ce soit pour le neuf ou l'ancien, le prix de vente a été réduit de 10 à 20 %. De plus, les mesures concernées de certaines provinces ont permis de réduire le coût des commissions. Grâce à cela, bon nombre de consommateurs indéterminés ont finalement fait le grand pas. » a précisé Jiao Ruogang, directeur d'une agence immobilière.

La chute du prix dans la ville de Shenzhen s'est produite plus tôt. Selon Li Yaozhi, directeur général de la succursale de Shenzhen de la société immobilière Zhongyuan, Shenzhen est parvenu au prix plancher au dernier trimestre de 2008, une chute de 40 % après avoir atteint le plafond en juillet 2007. L'explosion du volume des affaires commençait à partir de l'époque-là.

L'ascension des prix, véritable bête noire des consommateurs avait été plus précoce à Shenzhen, se propageant par la suite dans de grandes métropoles telles que Beijing, Shanghai au mois de février et de mars 2009. Cependant, M.Wang Xufei, directeur adjoint d'une société immobilière de la province du Zhejiang, a reconnu que cela relevait davantage d'une stratégie commerciale que d'une tendance globale.

Les quartiers d'un haut rapport qualité-prix ou déjà soumis à une bonne régulation des prix peuvent regagner facilement la faveur du public, telle est la conclusion à laquelle parviennent la quasi-totalité des rapports des organismes de recherche et des entreprises boursières.

Existe-t-il un profil type d'acheteurs ? Quel type de logement acquièrent-ils ?

Qui sont les acheteurs qui déclenchent l'explosion du montant des transactions immobilières?

Le 6 avril, notre journaliste a rencontré une étudiante âgée de 20 ans dans une salle d'attente pour l'enchère d'un nouvel immeuble à Beijing. « Mes parents veulent acheter un nouvel appartement près de mon université, qui fera office de domicile lors de leurs visites à Beijing et m'appartiendra l'année prochaine à la fin de mes études universitaires. Je suis déjà venu ici à plusieurs reprises mais je n'ai pas encore rempli la tâche qu'ils m'ont confiée.», dit-elle d'un ton anxieux.

En ce lieu, on trouve des acheteurs plus impatients. La plupart des clients sont des jeunes en âge de se marier ou les parents dont l'enfant est parvenu à ce stade. Un appartement d'une surface inférieure à 100 m² est leur premier choix. « Actuellement, ce genre de logement est le mieux vendu sur le marché ». Telle est la conclusion commune des experts du secteur.

Sur le plan national, dès le mois de novembre dernier, le volume des affaires des appartements de moins de 90 m² s'est emparé une part de marché comprise entre 50 et 70 %.

Quant aux logements d'occasion, un phénomène presque similaire s'observe. Selon le résultat de l'agence immobilière Lianjia, les jeunes en dessous de trente ans représentent 30 à 40 % des acquéreurs sur le marché de seconde main, dont le prix moyen se chiffre à 9816 yuans par m². Les appartements d'un prix total de 600 000 à 900 000 yuans occupent une part de marché de 40 %.

Zou Jianmin, investisseur réputé de Shenzhen, a indiqué que l'occasion d'investir dans l'immobilier ne s'est pas encore produite malgré une chute de 50 % du prix. « Auparavant, le prix de logements dans mon quartier était de 7 000 yuans par m², à mon sens trop élevé. Malgré une certaine descente depuis ces dernières années, les prix stagnent actuellement à 15 000 yuans, encore loin d'être rationnel», ironisa-t-il.

Des entreprises immobilières en attente de meilleurs jours

Face à la croissance du volume des affaires, les entreprises immobilières restent relativement prudentes quant aux perspectives du marché.

Un nouvel épisode de fièvre acheteuse est brusquement arrivé, ce qui a dépassé l'anticipation des promoteurs tels que Ye Jing, directeur de ventes du complexe Garden Baihe de l'entreprise Baoli.

« Tous les grands deux-pièces et petits trois-pièces se sont rapidement vendus avant la fête du Printemps. Nous avions au départ quelques appréhensions pour la vente de spacieux trois-pièces, néanmoins, les clients ont rapidement répondu à l'appel », exprime-t-il.

Quant à l'avenir du marché, les entrepreneurs n'osent pas émettre un avis optimiste et demandent à donner du temps au temps.

La résidence Xishan Huafu de la société Yicheng est un produit plus ou moins luxueux qui trouve grande faveur auprès des classes supérieures de Beijing. Mais son directeur adjoint Sun Yong n'est pas sûr de la durabilité du statu quo. « Il faudra observer les donnés des deux ou trois mois prochains avant de se prononcer. L'explosion de la demande rigide est limitée. », estime Yu Liang, président de la société immobilière chinois Wanke, qui fait ainsi écho à Sun Yong.

Shenzhen constitue le chef de file de la reprise immobilière: au mois de mars, le prix de plus de trente produits immobiliers a augmenté de 5 à 10 %, de loin supérieur à celui d'autres villes. Or, Li Yaozhi n'estime pas pour autant que le volume des affaires d'ici à quelques mois pourra dépasser le record établi durant les mois de février et de mars. « Le marché a déjà absorbé un grand nombre de consommateurs. Suite à l'augmentation des prix, les acheteurs potentiels seraient de moins en moins nombreux».

L'explication de Zou Jianmin est plus directe : « En l'absence d'un afflux d'investisseurs, la marge de progression du marché immobilier reste limitée. Seules leurs demandes sont infinies. »

La fluctuation du rythme de croissance d'investissement reflète l'hésitation des sociétés immobilières. Pendant les deux premiers mois de 2009, le volume d'investissements a seulement augmenté de 1 %, tandis qu'il avait atteint 32,9 % à la même période de l'année dernière. La superficie des logements mis en chantier a de nouveau diminué de 4,8 % dans tout le pays, autre signe de l'incertitude des promoteurs.

Hormis la demande rigide limitée, le chiffre astronomique des logements stockés tourmente toujours les entrepreneurs. Un rapport d'études de la société immobilière Jindi estime qu'il faudra un an à Beijing, quatorze mois à Hangzhou et au moins sept mois à Shanghai pour écouler le parc immobilier disponible.

Beijing Information