Le gouvernement chinois a récemment pris une série de mesures pour assurer le développement sain du marché immobilier. A cette fin, il punit strictement les promoteurs immobiliers accumulant des terres et augmente l'offre de terrains. Malgré l'incertitude sur l'efficacité de ces mesures, elles sont porteuses d'espoir pour les acquéreurs potentiels de logements, qui souhaitent une baisse des prix depuis longtemps. Actuellement, les prix restent prohibitifs pour la plupart des Chinois.

Lan Xinzhen

Les sociétés immobilières subissent en ce moment une pression des départements du territoire et des ressources. Elles sont contraintes d'exploiter les terrains en respectant le délai du contrat, sous peine d'amendes considérables, ou de restituer les droits d'exploitation des terres aux départements concernés.

Plus étonnant, certaines entreprises ont déjà été strictement punies, ou ont vu leurs terres retirées par le gouvernement. Les entreprises immobilières sont convaincues que le gouvernement a voulu frappé fort cette fois-ci.

Le 11 décembre 2009, le bureau du territoire et des ressources de Nanchang, chef lieu de la province du Jiangxi, a retiré sans contrepartie les titres de propriété des terres d'une superficie de 2,7 ha, pour les transférer à l'entreprise immobilière Zhengro en 2007, avec pour motif la thésaurisation des terres.

Fin décembre 2009, le bureau du territoire et des logements de Guangzhou a retiré 16 parcelles de terres d'une superficie totale de 43,4 hectares appartenant à des promoteurs tels que Hengda, Fuli et Jindi.

Shanghai, qui connaît la plus forte et la plus rapide hausse des prix de l'immobilier, a annoncé début 2010 son intention de retirer les titres de propriété ou de pousser à mettre en chantier huit terres d'une superficie totale de 66 hectares. Sept d'entre elles étant inutilisées depuis plus de deux ans.

Le 26 avril 1999, le Ministère du territoire et des ressources (MTR) a approuvé les « Moyens de règlement des terres en friche ». Selon ce dossier, il faut percevoir des frais inférieurs à 20% du prix de la vente du droit de disposition pour les terres inutilisées un an après la date de l'ouverture de chantier conclue sur le contrat. Quant aux terres inutilisées deux ans après la date de la mise en chantier, le gouvernement local a le droit de retirer sans contrepartie le droit d'exploitation de la terre.

Le Conseil des affaires d'Etat (CAE) et le MTR ont exhorté, aux cours de la dernière décennie, les autorités locales à contrôler plus sévèrement les terres en friche. En 2004, le MTR a mené une enquête au niveau national sur les terres en friche. Un autre cycle d'enquête a été mené en 2008. En janvier 2008, Le CAE a publié une note exigeant le paiement de taxes supplémentaires, en particulier pour l'exploitation commerciale de terrains destinés au logement.

Le CAE a également exigé des établissements financiers une plus grande prudence lors de l'octroi de prêts aux promoteurs immobiliers n'ayant pas achevé un tiers de leurs constructions, ou un quart de l'investissement total, un an après la date fixée par le contrat. Les gouvernements à tous les niveaux, devaient présenter un rapport spécial sur la cession des terres inutilisées au CAE avant fin juin 2008.

Le lancement de ces politiques est motivé par l'inutilisation ou l'inactivité d'une grande quantité de terres achetées par les promoteurs immobiliers. Selon un rapport publié par la Banque de Construction de Chine en 2007, de janvier 2001 à mai 2007, les promoteurs immobiliers chinois ont acheté au total près de 2,16 milliards de mètres carrés de terrain, achevant seulement la construction de 1,29 milliards de mètres carrés. En d'autres termes, près de la moitié de ces terres restaient inutilisées.

Néanmoins les autorités locales n'ont jamais accordé une grande attention à la lutte contre l'accumulation des terres, car les frais de transfert de celles-ci constituent des recettes importantes pour les gouvernements locaux.

L'inefficacité des autorités locales a permis aux promoteurs immobiliers d'amasser de grandes parcelles de terres inactives. Jusqu'à fin 2009, le total des terres en friche du pays a dépassé les 10 000 hectares, selon une récente enquête du MTR.

Avec cette tendance à la thésaurisation des terres, les prix des logements flambent. Malgré l'effet négatif de la crise économique, le prix de l'immobilier a connu des hausses significatives en 2009. Cet étrange phénomène a attiré l'attention du gouvernement central et des experts en économie. Pénaliser les entreprises qui stockent les terres constitue un nouvel outil de stabilisation des prix des logements.

Mesures visant à freiner la thésaurisation des terres

Liao Yonglin, directeur du département de gestion et de l'utilisation des terres du Ministère du territoire et des ressources, a déclaré que trois mesures seront prises contre les terres en friche:

- Régler l'offre des terrains et perfectionner le contrat de transfert foncier et la littérature sur la récupération des terrains, dans laquelle il faut détailler la superficie, le règlement, les conditions de transfert, les déclarations de début et de fin de la construction, ainsi que les recours en cas de non respect du contrat. Tous les échelons gouvernementaux devraient publier ces mêmes informations sur le site : www.landchina.com.

- Renforcer la surveillance sur l'utilisation des terres, et prendre des mesures pour clarifier les responsabilités de surveillance de toutes les parties compétentes. Au niveau provincial, les administrations foncières devraient ainsi exhorter les municipalités et les districts à mettre en œuvre des mesures efficaces de surveillance, ainsi qu'à clarifier les responsabilités sur l'utilisation des terres.

- Exhorter les autorités locales à exercer un contrôle sur la cession de terres en friche. Fin février 2010, les administratifs au niveau provincial soumettront un rapport sur l'état des terres en friche au MTR, et le porteront à la connaissance du public ultérieurement.

Réactions de toutes les parties

L'action du gouvernement central destinée à lutter contre la thésaurisation des terres a été applaudie par certains économistes.

Yi Xianrong, chercheur à l'Institut des Finances à l'Académie des Sciences sociales de Chine, estime qu'il est urgent de renforcer le contrôle des terres. « Si le pays vend chaque année 100 millions m² de terrains aux promoteurs immobiliers, 70 % sera inutilisé. En ce sens, les efforts du gouvernement central pour élargir l'offre des terres pour stabiliser le prix des logements ont été largement compensés par la thésaurisation des terres », a précisé M. Yi.

« La priorité devrait être accordée au renforcement du système de surveillance des ventes, et de la transparence autour du développement des terres », a indiqué M.Yi, « Il faut pénaliser les administrations locales qui ont fermé les yeux sur la thésaurisation des terres, pour prévenir la corruption dans le secteur immobilier. »

L'essentiel réside dans la mise en œuvre des politiques du gouvernement central par des gouvernements locaux, a déclaré Chen Guoqiang, directeur du Centre de recherche immobilier de l'Université de Beijing.

Yang Shaofeng, directeur général de Beijing Conworld Real Estate Brokerage House, partage le même diagnostic. « Ils laissent de vastes terres inutilisées après avoir acheté des parcelles à des prix faramineux. C'est assurément préjudiciable pour le marché immobilier chinois », a exprimé M. Yang.

Mais certains promoteurs immobiliers s'opposent à cette campagne nationale de lutte contre l'accaparement des terres, en dénonçant la chute de l'offre de terrains.

« Si l'administration élargissait l'offre, les acteurs du marché ne laisseraient pas de terres en friche », a indiqué Ren Zhiqiang, président du Groupe Huayuan, un des géants immobiliers chinois basé à Beijing.

Selon les données publiées par le Bureau national des statistiques, durant les sept premiers mois de 2009, les promoteurs ont acheté 16,3 millions m² de terrains, soit une chute de 25,8 %. « La chute de l'offre de terrains a suscité l'inquiétude des sociétés immobilières, qui ont peur de ne pas pouvoir obtenir les terres dans le futur », a expliqué M. Ren.

Néanmoins Yuan Xiaosu, vice-ministre du Territoires et des Ressources réfute l'opinion de Ren Zhiqiang. D'après lui, les promoteurs possèdent déjà plus de 200 000 hectares de terres, ce qui satisfera les exigences du territoire dans les deux ou trois prochaines années.

Beijing Information