Jin Duoyou

Zhao Peng, né dans les années 1980, travaille actuellement dans une agence de publicité. Le 1^er mai prochain, Zhao va se marier et cherche donc à acheter un appartement. Tous les week-ends, il court les salons immobiliers et collectionne les prospectus. Le 17 avril, le Conseil des Affaires d'Etat a annoncé dix mesures contre la flambée des prix des logements. Mais Zhao Peng, comme d'autres acheteurs potentiels, restent sceptiques.

Aux mois d'août et de septembre, le marché immobilier de Beijing a montré des signes de rebond. Avant la Fête nationale (le 1^er octobre), Zhao Peng a finalement opté pour un appartement de Xintiandi, de plus d'un million de yuans. Après avoir fait ses calculs, Zhao s'est rendu compte qu'il avait à peine de quoi payer l'acompte. Il n'avait plus qu'à attendre la date de mise en vente du lot d'immeubles.

Cependant à la veille du jour de la mise en vente, le promoteur l'informe par téléphone que l'acompte passe de 20 à 30%. N'ayant pas suffisamment d'économies, Zhao Peng est forcé d'abandonner.

Ce qui a brisé le rêve de Zhao, ce sont les « cinq mesures » sur le marché immobilier publiées le 29 septembre.

Une régulation stricte sans précédent

En effet, c'est la deuxième fois que le gouvernement central tape du poing sur la table sur la question de l'immobilier.

Après un déclin en 2008, le marché immobilier chinois a rapidement rebondi en 2009. Le cycle de hausse a connu son apogée en mars 2010, alors que les prix du logement faisaient un bond de 11,7% par rapport à la même période de l'année dernière, et de 1,1% par rapport à février dans 70 villes de grande et moyenne importance. A Beijing, le prix du mètre carré de certains lots d'immeubles a connu, de la fin 2009 au mois de mars 2010, une hausse de plus de 10 000 yuans.

« A cette époque, on voyait souvent à la télévision des nouvelles des « rois du terrain » (les promoteurs immobiliers qui ont acheté des terrains à des prix historiquement hauts) », a évoqué Zhao.

L'acquisition de terrains chers a tendance à se répandre dans les villes de deuxième ou troisième rang. Dans toutes les régions, les records de prix se sont succédé. Pan Shiyi, président du groupe immobilier SOHO, explique que l'apparition des rois des terrains provoque l'envolée des prix.

En raison d'une relation déséquilibrée entre l'offre et la demande, le marché a tablé sur une tendance haussière des prix des logements au cours du reste de la première moitié de l'année. Face à la surchauffe du marché immobilier, de plus en plus de gens ont demandé au gouvernement d'intervenir.

Le 17 avril 2010, le Conseil des Affaires d'Etat a publié les « dix mesures », concernant les règles sur la surveillance et le contrôle du gouvernement, la politique financière, les taxes de transaction, les transactions des terrains, l'approvisionnement des logements, entre autres. Ces « Dix mesures » ont été considérées par les internautes comme la plus stricte régulation du marché immobilier dans l'histoire.

Ces mesures ont rapidement refroidi le secteur immobilier. Selon des statistiques, le volume des transactions immobilières a chuté au moins de 50 %.

« Ces dix mesures s'attaquent principalement à la bulle immobilière des mégapoles dont les prix sont prohibitifs. Elles pourraient porter un coup à la spéculation et permettre de se loger aux gens qui en ont vraiment besoin », explique Pan Shiyi.

Ma Guangyuan, docteur à l'Académie des Sciences sociales de Chine, s'attend à une chute de 30 % du prix des logements grâce à ces nouvelles mesures.

Au début, le volume de transactions immobilières a connu une baisse considérable, alors que les prix se sont pour la plupart stabilisés.

Mais après une période stable et calme de quatre ou cinq mois, les acheteurs sont pessimistes, car la baisse tant attendue des prix se fait toujours attendre. Le marché immobilier a fortement rebondi au troisième trimestre avec l'augmentation du volume des transactions.

Selon le Bureau d'Etat des Statistiques, les logements ont grimpé de 9,1% en septembre par rapport à la même période de l'année dernière, contre 8,6% en août dans 70 villes de grande et moyenne importance. Et le plus préoccupant, c'est que si le rebond se distingue par une montée des prix, il s'accompagne également d'une flambée du volume des transactions.

A tel point que le Conseil des affaires d'Etat a publié le 29 septembre cinq nouvelles mesures, afin de renforcer le contrôle du marché immobilier.

Les « cinq mesures » stipulent que le pourcentage de l'acompte s'élève de 20% à 30%, que les banques chinoises sont priées de suspendre provisoirement les prêts aux emprunteurs qui sont déjà propriétaires d'au moins deux logements ou qui ne justifient pas d'un paiement de l'impôt depuis un an dans la ville où ils désirent acheter, et que les gouvernements des régions dont le prix des logements est trop élevé peuvent limiter provisoirement le nombre d'achat d'appartements par famille.

D'après Nie Meisheng, présidente de la Chambre de commerce de l'immobilier, les « cinq mesures » viennent clarifier et renforcer les « dix mesures ».

Restrictions sur l'achat dans l'immobilier

Les « cinq mesures » insistent tout particulièrement sur les restrictions sur l'achat dans l'immobilier, ce qui a provoqué de vifs débats au sein de la population.

Alors que les « dix mesures » étaient plutôt ambigües, les nouvelles « cinq mesures » précisent : « Dans les villes où l'immobilier est en surchauffe, il faut limiter, pendant une certaine période, le nombre d'achats de logements aux foyers. »

La capitale est la première ville à avoir détaillé ses restrictions sur l'achat des logements. Fin avril, Beijing a déjà mis en place la nouvelle mesure d'achat unique de logement, dans le sillage de la publication des « dix mesures » du gouvernement central.

Shenzhen a réagi le plus rapidement. Dès le lendemain, elle a promulgué ses règlements détaillés portant sur la restriction d'achat de logements. Et toutes les mégalopoles chinoises ont suivi : Shanghai, Guangzhou, Sanya, Haikou, Hangzhou, Wenzhou, Nanjing, Xiamen, Dalian, entre autres.

Les mesures de restriction font plonger le volume des transactions immobilières. Une semaine après la Fête nationale, les indices de Beijing et de Shenzhen ont baissé d'environ 60% par rapport à septembre.

Li Yaozhi, directeur général du géant immobilier Zhongyuan de Shenzhen, est pessimiste, car selon lui, les mesures engendreront une chute de 60 voire 70% du volume des transactions.

Mais cette chute du volume des transactions ne va pas sans doutes et inquiétudes.

Ren Zhiqiang, PDG du groupe immobilier Huayuan, critique ce qu'il estime être un retour à l'économie planifiée : « Ce n'est pas une méthode scientifique de l'économie de marché », a-t-il déploré.
Des experts du domaine nous expliquent les effets négatifs des restrictions sur l'achat des logements. Tout d'abord, ces restrictions poussent les promoteurs immobiliers à diminuer le nombre de lots d'immeubles mis en vente, ce qui creuse à coup sûr l'écart entre l'offre et la demande. Par ailleurs, les mesures de restriction ne sont pas une solution radicale, car elles entrainent l'accumulation d'une énorme demande et une flambée des prix après le desserrement administratif.

Des mesures telles que l'augmentation de l'approvisionnement en terrains, l'accélération de la construction de logements sociaux, ou l'aménagement du marché immobilier sont lentes à porter leurs fruits. Les restrictions sur l'achat des logements sont une mesure urgente face à l'envolée des prix.

Nie Meisheng pense que c'est un moyen nécessaire mais temporaire, car l'approvisionnement en terrains et la réforme demandent beaucoup de temps. Mais elle souligne qu'il faut absolument appliquer des réformes radicales, afin de résoudre ces problèmes sur le long terme.

Une taxe foncière pour freiner l'envolée des prix ?

Mm Nie mise principalement sur la taxe foncière pour stabiliser le marché immobilier.

Les « cinq mesures » parlent clairement d'une « accélération des travaux pilotes sur la taxe foncière ».

Le 23 octobre, Jia Kang, directeur de l'Institut d'études des sciences financières du Ministère des Finances, a déclaré qu'une taxe foncière devrait être introduite à titre d'essai dans un délai d'un an.

Nie Meisheng est plus précise : « Le prélèvement commencera probablement en mars 2011, avant l'ouverture de l'Assemblée populaire nationale. »

Alors que les Chinois n'échapperont pas à cette taxe, défenseurs et pourfendeurs du projet s'écharpent sans fin.

Pour les pro-taxes, cela pourra enrayer les investissements spéculatifs et freiner la bulle immobilière.

D'après Zhao Xiao, professeur à l'Université des Sciences et Technologies de Beijing, une taxe pénalisera les spéculateurs et abaissera leur taux de rentabilité. Ce sera une politique efficace pour rationaliser le marché immobilier.

Chen Guoqiang, directeur de l'Institut de recherche sur l'immobilier de l'Université de Beijing, estime que cette réglementation ajustera l'adéquation entre l'offre et la demande, et bloquera l'afflux des capitaux spéculatifs dans le marché immobilier.

Néanmoins, de très nombreux experts ont exprimé leurs préoccupations.

Chen Jie, directeur exécutif du Centre de recherche des politiques de logement de l'Université Fudan, croit que l'attente de taxes foncières a été exagérée. « Des bulles immobilières existent dans des pays qui ont déjà mis en place une taxe foncière. Elle peut réduire le prix des logements à court terme. Mais à long terme, les spéculateurs stockeront des logements comme auparavant. »

D'après Jin Bei, directeur de l'Institut d'économie industrielle de l'Académie des Sciences sociales de Chine, le prélèvement d'une taxe ne fera qu'augmenter les loyers, car les propriétaires feront retomber la taxe sur les locataires.

Selon Ren Zhiqiang, l'insuffisance de l'approvisionnement constitue le facteur principal de la hausse des prix. Et ce sont les citoyens qui paieront la taxe.

Beijing Information